那些年降息后的楼市压力犹存促销或继续

2018年07月20日 来源:

那些年降息后的楼市:压力犹存促销或继续

11月22日,央行宣布不对称降息,其中一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。回顾过往两次集中降息降准的周期,均对房地产市场成交和房价带来了明显的拉升作用。而在不同的政策、市场背景下,这轮降息又将推动北京楼市走多远?

2008年

四万亿刺激楼市快速上涨

在2008年,美国次贷危机引爆全球金融危机,这场危机也蔓延到中国的各个行业,其中也包括房地产,经济的不景气,导致购房者买不起也不敢买房,观望情绪浓厚。为了救市,从2008年9月开始,2008年连续5次降息,累计贷款降息幅度达到2.16%。同时宣布四万亿投资计划,推出首付2成、利率7折的救市政策。

2008年首次降息后10月,一线城市成交量环比开始止跌回升,2008年12月同比开始止跌回升。而到了2009年,市场开始快速升温,2009年2月同比增长高达253.78%,而2009年12个月中,仅1月和12月成交量同比增长没有超过100%。这一轮增长一直持续到2010年3月,政府出台限贷、限购为主的史上最严厉的调控政策,2010年12月开始加息周期。

从房价来看,北京2008年新房成交均价为12877元/平米,而到了2010年则达到20340元/平米,上涨了57.96%。

中国社会科学院经济所研究员汪利娜表示,这一轮楼市过热主要是由于四万亿的过度刺激,现在我们仍然在对四万亿天价信贷进行消化,而这种大规模的信贷放水不可能再出现了。

2012年

降息释放被抑制的需求

而在严厉调控政策下,过热的市场从2010年3月开始冷却,由于限购政策,投资性需求被抑制,同时自住需求也出现观望情绪。经过1年多的消化,从2012年年初开始,被抑制的需求开始逐步释放,市场在降息之前已经出现回暖趋势

那些年降息后的楼市压力犹存促销或继续

,而2012年6月的降息,进一步加快了购房需求的入市,而这一波行情抑制持续到今年年初。

对此,北京中原地产首席分析师张大伟表示,如果说2008年全球金融危机后的货币刺激政策,存在特殊性及不可复制性,那么2011年12月至2012年7月间的降息后的市场反应,则更具有参考意义。2012年降息开启后,市场从2012年3月起逐步回暖,且成交高位延续至整个2013年。

2014年

政策效果关键看额度

我们已经看房一年多了,本来想等等不着急,但一看降息了,基于以往的经验,还是下定决心买了,怕之后又涨,一位刚买房的购房人徐女士向表示,她是换房,要卖小房换大房,930新政的出台对改善型有利,但是操作麻烦,而降息则坚定了其购房的决心。

受宏观经济、信贷政策等多方面因素影响,今年楼市也出现调整,而楼市政策方面,也出现限购取消、税收、公积金调整等多个变化。其中影响较大的是930新政和时隔两年后的首次降息,且贷款降息幅度达到0.4%,也是六年来力度最大的一次。

据中原地产研究中心统计数据显示,11月54个城市住宅合计签约27万套,这一成交量环比10月上涨了8.9%,北京新房、二手房成交量双双破万套,创造了年内最高成交月度纪录。

从本轮市场表现来看,虽然2014年年初开始市场明显回落,但随着央行930新政的利好,10月新房成交量已恢复至去年高位水平。而此次降息将进一步增强短期市场的信心确立,使年末成交翘尾成为定局。

但汪利娜表示,现在市场结构发生了明显变化,不能靠以往的思维思考未来。首先经过10年的房地产市场化发展,住房自有率进一步提高,基数大了以后,增长放缓也是一种常态。就北京而言,住房改善状况很明显,又有限购政策,市场没有那么多需求,住房短缺的是低收入人口和外来人口;市场已经有大量存量,盘活存量,去库存化更关键。另外,银行也在进行金融改革,融资成本很高,在放给个人按揭贷款时,不可能再打7折,央行也给的是一个浮动范围,所以信贷不可能大规模放水。所以,以往每年20%的房价增长不太可能。

张大伟也表示,对于市场也不能过分乐观,降息之后,银行的房贷优惠和房贷额度是否能跟进还很难说。

■ 后市预测

压力犹存促销或继续

●中经联盟秘书长陈云峰

今年月卖得不好,房企欠债较多,房企的资金压力较大,虽然降息调整了市场对后市的预期,但资金量并不是很支持,销售回款慢,开发贷放款慢,批贷仍有难度。

而从统计数据来看,今年开发商资金来源方面,首付款这项下降得很厉害,所以在今年9月份开始,市场中出现了很多针对首付贷的金融产品,意在通过各种方法缓解开发商的压力。所以预计对明年市场预期不太乐观,主要是整体经济环境不好,降价促销还会继续维持。

市场仍未走出调整期

●同策咨询研究部总监张宏伟

这对于房地产市场短期内反弹来讲是一件利好的消息,预计在央行降息等政策刺激之下楼市会出现一波入市的行情,短期内来看,楼市接下来个月成交量会短期反弹,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市来讲会出现小幅涨价的现象。

从短期内来看,当前市场仍然是调整期,市场基本面并没有明显改变,去库存仍为市场主旋律,这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而明显改变。而从中长期来看,经济基本面下滑的压力还会导致年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来,迟早还会面临去库存的压力。

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