须知二手房购买要点剖析

2018年08月24日 来源:

须知:二手房购买要点剖析

房价的持续火爆,房价的连续上涨,根据中国指数研究院的调查显示:截止今年6月,百城整体房价已连续15个月上涨,同比连续12和月上涨,且涨幅持续扩大。一二三线城市累计上涨12.79%、5.33%、4.27;二季度一线城市涨幅收窄,二三线涨幅均扩大,尤其是二线城市涨幅扩大显著,分化趋势放缓。新房价格让人望而止步,大部分购房者把目光投向了二手房,购买二手房误区较多,接下来,让带领大家一起学习购买二手房的要点。

一:买二手房七大步骤

1、根据自身的经济状况来选择。在选择购买什么样的二手房时,要量力而行,根据自己的经济状况进行选择,只选合适的,不选贵的。 总的原则是你的积蓄付过首期款后,还小有余款。

2、要了解楼盘的使用年限、开发商及的情况。有的楼盘批地时间早,而建成入伙时间较晚;有的物业管理不到位,服务差,安全状况不好;有的开发商建设楼盘时使用的建材质量较差,这些情况是在选择二手房时要重点考虑的。

3、选择合适的地理位置。所购买的楼盘能不能保值或者增值,在很大程度上取决于二手房的地理位置。要尽可能多的了解物业所在地的市政规划,将来的发展状况。

4、不要盲目高额贷款。一般原则是每个月的月供金额不要超过月收入的一半,超过这个界限,经济压力将很大,如果自己的收入不稳定,压力将更大。

5、要多次实地看楼。除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负的经纪人外,选择购房时,一定多次、实地看房。

6、要了解产权状况,避免卷入不必要的纠纷。有的楼盘可能会因为债务问题而变买,一旦没有了解清楚,就可能造成房产被查封,还带来损失。有的是因为夫妻感情问题或男女朋友分手而处置房产,有的是因为遗产继承问题而转让房产,这些情况如果不了解清楚,就会卷入到不必要的纠纷中。

7、不要被装修迷住眼睛。有的楼盘因为质量缺陷、结构不好等情况,而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮,但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候,购房者必须要注意房屋的做工,尤其是厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,而这些地方往往容易被忽视。

二:二手房如何过户和办房产证?

1、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费。税费的构成比较复杂

须知二手房购买要点剖析

,要根据交易房屋的性质而定。比如、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕.

“买了二手房两年,才知道物业维修资金没有过户,现在已经找不到原来的业主了,我该怎么办呢?”“我要把房子卖给别人,但想把以前交的物业维修资金拿回来,可以吗?”不少购房者对物业维修资金的认识不够,这可能影响到物业日后的维修和保养。

三:二手买家不懂维修资金

家住天河区的梅小姐日前遭遇到了难题:小区计划动用物业维修资金进行维修,她才发现已经买了两年的二手房居然没有办理物业维修资金过户,甚至该物业原来是否有交物业维修资金也无从查询,原来卖房的业主早已联系不上了。后来,梅小姐只好自认倒霉,重新补交物业维修资金,一轮手续办下来,让她叫苦不迭。

根据有关规定,在2003年9月1日后与建设单位签订物业买卖合同的,由购房者按住宅建筑面积40元/㎡,非住宅建筑面积50元/㎡的标准交纳首期专项维修资,而此前许多楼盘是由开发商负责交纳该基金的。

由于消费者对物业维修资金的不了解,像梅小姐这样在物业维修资金上吃了苦头的购房者不在少数,根据一项络调查显示,高达95%的业主不知道小区物业维修资金的用途。刚刚参加工作两年的周先生近期购入一套新房,因为父母资助,再加上他自己的存款,他的资金刚刚够一次性付清房款,但到签订合同的时候,他才发现还要付一笔物业维修资金,只好临时借钱,非常尴尬。

四、物业维修资金需单独过户

不单是消费者认识不清,甚至一些房人士对物业维修资金的具体情况也不甚明了,不少人根据2001年颁布的《广州市办法》进行理解,认为物业维修资金是与房产产权直接联系,不需要进行过户。而据了解,国家颁布新的《物业管理条例》后,广州市已修订了原来的管理办法,2003年出台的《关于贯彻<国家物业管理条例>有关问题的通知》以及《广东省物业管理条例(征求意见稿)》都取消了《广州市物业管理办法》中有关物管代收物业维修资金、物业维修资金与产权一起转让等细则。

关于贯彻国家《物业管理条例》有关问题的通知

专项维修资金的交纳

1、交纳界限及交纳标准

(1)核发许可证在1998年10月1日(《广东省物业管理条例》开始施行)后,购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日(《国务院物业管理条例》施行)前的,且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的,由建设单位按住宅(含别墅)建筑面积40元/m2,非住宅建筑面积50元/m2的标准交纳首期专项维修资金。

(2)核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日后的,由购房者按住宅(含别墅)建筑面积40元/m2,非住宅建筑面积50元/m2的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2%部分,由购房者按业主大会决定的方案交纳。

2、交纳方式

(1)建设单位交纳。建设单位在办理商品房交易过户(合同鉴证)手续前,按规定将专项维修资金存入国土房管局指定代管银行的指定帐户。

(2)业主交纳。购房者按买卖双方签订的《商品房买卖合同》的约定,在办理以下任一项手续前自行或委托他人缴付专项维修资金:1、收楼;2、交易鉴证;3、领取房产证。

(3)建设单位、业主未按上述要求交纳专项维修资金的,督促限期交纳,逾期仍不交纳的,予以公布,依法向人民法院起诉。

五:有瑕疵的二手房维权途径

在合同法中,对于买卖的物品存在的质量瑕疵,出卖人承担违约的方式包括修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等。消费者如发现商品存在质量瑕疵,可以先行选择要求出卖人对物品进行修理,出卖人拒绝修理或在修理后仍无法排除质量缺陷的,应认为符合解除合同的条件,这样既可以为修复缺陷创造条件,实现物品最大的利用价值,又节约了协商、诉讼等诸多成本。

法律专家提醒,购房中常常隐藏着一些购房陷阱,稍不留神,购房者就可能吃到“哑巴亏”。

六、要注意购房陷阱

送装修

空口无凭维权难

赵先生在买房之初,以为捡到了便宜。看房时,卖家承诺赠送这、赠送那,并大讲了一通自己在装修时选择的橱、卫怎么好。于是,赵先生没与卖方讲价便爽快地签下并交了钱。

没想到,时隔不久,赵先生在打扫卫生时发现,这套房屋的厨房下水管道不畅,经常堵漏,卫生间的座便器按钮也不好使,墙壁上的电插座有两个不好用。而且,卖房者竟然将橱柜拆下运走了。为此,他生气地找到中介,要求“维权”。可是,赵先生最终却只能干吃哑巴亏。原来,当初在签房屋买卖合同时,双方对此类问题并没有具体的约定。

说法:这一实例警醒人们,买二手房务必认真验房。在看房过程中,买方不仅要仔细、严格地履行验房程序,而且应将可能出现的问题及解决方案落实到纸上,不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送,都应以书面形式确定下来,并将其作为买卖合同的附件。同时,双方还可在合同中约定出现实际交付状态与约定不符时,卖方应承担的违约。买方也可通过“保留5%~10%的尾款于交房时支付”的方式,来确保自身的合法权利免受侵犯。

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