三四线城市现库存搬家繁荣二手房15分钟加

2018年07月20日 来源:

三四线城市现库存搬家繁荣:二手房15分钟加50万

放眼全国,近期,地方政府轮番出台楼市限购限贷甚至限售的收紧政策,从北上广深等一线城市,到南京、杭州、青岛、厦门等热点二线城市,再到环京、环沪、环深、甚至环合肥、环厦门等热点城市周边的三四线城市。似乎全国楼市都是一片大好,去库存的“呐喊声”已微不可闻甚至被淹没。

全国房地产去库存任务到底完成得怎么样了?这个问题需要提出,也需要回答。

“当前的去库存任务依然很重。从数据上来看,库存量依然很大,还有6.8亿多平方米的待售面积。对大部分房屋供需比偏高的城市,尤其对库存积压严重的三四线城市来说,去库存任务依然艰巨。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌表示。

“在去库存的购房需求中,有部分是刚性需求无可厚非,但是投资性需求也在增加。现在可怕的不是开发商手中的房子,而是投资者手中的房子。”中国房地产业协会副会长胡志刚在接受中国房地产报采访时表示,而且,库存少了,地方政府还会加大土地供应,市场保有量还会增加,所以去库存仍不能乐观。

部分三四线楼市繁荣 真实去库存还是表象?

继一二线热点城市之后,不少三四线城市也加入限购限贷甚至限售大军,概因销售太火,房价上涨太快,而其中都充斥着大量投资投机性需求的进入。

这其中包括承德、廊坊、保定、唐山等京津冀城市。据了解,唐山一直是属于高库存的城市。2015年时一些专家甚至放言,唐山房屋库存去化周期可能需要5~10年,彼时的房价还是5000元~6000元/平方米。

2016年京津冀一体化协同发展大方针提出以来,曾经定位为京津冀地区重要发展轴的京津唐一线被重新重视。2017年3月份起,围绕雄安新区与北京市近郊,河北多地如高碑店、涿州、霸州纷纷被纳入限购。

在环京100公里圈几乎全面限购后,唐山虽然属于限购区域,但实际限购力度并不大,于是投资客需求几乎是被挤压到唐山。“一个月销售了几年的库存。”有唐山房地产人士笑称。国家统计局发布的4月房价数据显示,唐山房价涨幅是70个城市最大的。唐山市中心城区,新建商品房均价已破万元。这也是随后唐山出台限购政策的原因所在。

类似的城市如长三角的嘉兴、无锡,珠三角的佛山、清远,南京都市圈的芜湖、滁州等,都有类似的市场表现。

而据中国房地产报了解,佛山的二手房价格,则有房东坐地起价,不到15分钟加价50万元。这是因为,佛山的“3·25新政”规定,仅在禅城全区和南海、顺德部分区域限购新房,而二手房不受限制。所以,佛山二手房吸引了来自广州、清远、深圳乃至广东以外的投资客。而购房入户政策和佛山优质的教育、医疗资源,共同推动了房价上涨。

佛山楼市限购迅速升级。5月31日,佛山市人民政府办公室发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。自2017年6月1日零时起,佛山把二手房纳入限购,进一步加强了住房限购政策,也进一步加大了房地产市场调控力度。

就连之前不被看好的东北地区城市沈阳,近月来也是房价频频上涨。数据显示,继3月份沈阳新房价格创46个月最大单月涨幅之后,4月沈阳商品住宅均价直逼8000元/平方米,达到7932元/平方米。这背后,则是中央对振兴东北的政策支持,包括沈阳自贸区的设立效应。东北人口回流有效需求在增加的同时,炒房者也看到了未来房价上涨空间而乘虚而入。

有分析认为,这并非真正的去库存,而是库存从开发商手中转移到投资者手中。

“表面上好像房子卖掉了,但是很多变成了‘鬼城’。真实库存只会越来越多。房地产被当作金融产品投资。一线楼市的发展,挤压了二线、三线乃至四线城市的房地产生存和发展空间,一线城市购房者收益剥夺了二线、三线乃至四线劳动者的劳动价值。投资实业收益不如炒房,全民炒房畸形发展。”独立经济学家杜猛对中国房地产报表示。

一批三四线城市 库存基数依然很大

全国商品房待售面积绝对数值亦未明显减少。国家统计局数据显示,4月末,全国商品房待售面积67469万平方米。其中,住宅待售面积截至2017年4月为37782万平方米,同比下降16.2%。而2016年同期为45089万平方米。一年时间减少了7307万平方米。可见,去库存,主要去的是住宅库存。

而截至2017年4月,全国办公楼待售面积为3756万平方米,反而上升了9.3%;商业营业用房16010万平方米,上升了5.9%。可见,办公和商业地产类房屋去库存压力还很大。

从绝对库存数据上看,一些三四线城市现有库存销售周期仍较长。易居房地产研究院数据显示,截至2017年4月末,丹东的去库存周期为34个月,唐山为27个月,哈尔滨为25个月,蚌埠为21个月,昆山和西宁均为23个月。此外,淄博、呼和浩特、鞍山、抚顺、牡丹江等地的去库存周期则均超过3年。

??“去年,都市圈的三四线城市房价地价出现了猛涨,主要源于都市圈核心城市的溢出效应。这些城市与一二线城市一样,都不存在库存问题。今年非都市圈的一些三四线城市房价地价快速上涨,主要是源于大城市房价暴涨、购房无望,导致外来人口回流这些城市,同时一二线城市和都市圈三四线土地供应不足,房企转向这些有潜力的三四线城市,进而形成热点城市。这些城市库存量不一定都大,其中有些城市因为销售持续增长,库存有所减少。”新城控股高级副总裁欧阳捷对中国房地产报表示。

但是,“其他的三四线城市仍然在去库存的路上,甚至有的城市库存量可能还需要去化四五年时间。”欧阳捷进一步表示。

“东部三大经济圈城市去库存压力基本没有,甚至还出现楼市过热现象,这些过热城市的调控政策已经收紧。而东北地区城市、中西部非核心城市,现阶段大部分还没有完成去库存任务,仍需要去库存。”同策咨询研究总监张宏伟对中国房地产报表示。

警惕库存搬家风险

“相比开发商手中的库存,投资者手中的库存更可怕。这是泡沫,因为没和真实需求对应。”胡志刚认为。

而且,“随着国务院批复越来越多的经济开发区、科技园区、自贸区、经济特区等概念城市,政策红利都会导致投资投机性需求闻风进入,真实库存不会越来越少,反而越来越多。没有真实住房需求的鬼城现象也将更为明显。”多年来,杜猛一直坚持他的“鬼城论”,并且认为任志强的刚需论在全面炒房的现实面前已经很难站住脚。

“一部分城市还是要去库存,即便大一些的二三线城市,可能市场需求大一些,但当地政府还是依靠土地财政,加大土地供应。因为经济形势出现不太好的时候,财政怎么办,肯定要卖地

三四线城市现库存搬家繁荣二手房15分钟加

,商品房存量虽然减少了,但是新增土地给市场造成的压力还在。而土地财政不是一年两年就能解决的问题,经济发展对房地产的倚赖还是很大,政策也处在很矛盾的阶段。不能过于打压房地产,否则经济会受到大的影响。”胡志刚表示。

“这是现实,所以要建立房地产市场运行长效机制。”胡志刚认为。

杜猛则认为,要彻底杜绝炒房人群,最为有效的方法就是限售和开征房地产税。“比如北京、深圳一线城市,如果限售20年,甚至30年,房价必然大跌。这并不是影响刚需,因为刚需是不卖的。”

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